L'arnaque du siècle

[Thalyn]

petite mise a jour de 2011 :
http://upload.wikimedia.org/wikipedia/c ... nd2010.svg

Dans le détails pour la france :
http://upload.wikimedia.org/wikipedia/c ... l_2011.svg

et replacée dans le temps :
http://upload.wikimedia.org/wikipedia/c ... e_2010.svg

Ça permet de comprendre que même si le prix à baissé en 2010 cause crise mondiale, il a baissé nettement moins fortement que le nombre de transactions, qui quand elles sont reparties à la hausse ont entrainé une reprise de l'emballement des prix. On voit qu'on ne suit plus parfaitement la loi du marché, et que les prix dérivent à la hausse à cause de deux facteurs : le manque de logement par rapport à la demande et la spéculation sur lot qui accentue la pauvreté de l'offre (ce qui est ironique car normalement cela augmente le nombre de logements à la vente par la réhabilitation en logement privatif, mais les tarifs sont tellement élevés qu'au final ça entraine le marcher à la hausse. Et quand l'offre est hors de portée cela reviens à a appauvrissement de l'offre).

En plus la on parle d'opérations avec un retour sur investissement d'environ 200% sur 8 ans à peu près, ce qui est juste proprement imbattable et va donc attirer de plus en plus de fonds spéculatif sur les lots divisibles (opération qui consiste à diviser les lots d'immeubles d'affaires en logements privatifs, pour des couts de reviens minimes car les investissements fonciers sont généralement amortis depuis des décennies). Bref ça va durer, perso j'ai acheté a vincennes l'année dernière ... j'en ai encore des douleurs anales ... à m'en réveiller la nuit !

[Kios Askoner]

[...] Mais il faut voir aussi que les théories qui s'appuient sur l'historique des cours économiques ne tiennent pas en compte certains phénomènes, comme par exemple le fait que les mégapoles se débardassent irrémédiablement petit à petit de leurs habitants (mais pas de leurs occupants ) pour se restreindre aux activités professionnelles, par une montée des prix continue.

Certes mais là encore cela ne justifie les prix hauts que dans les mégalopoles. Hors la France est touchée par des prix de l'immobilier très élevés partout y compris dans les campagnes ... qui n'ont pourtant fait que perdre leurs habitants et leur activité économique depuis les années 50.

Ensuite si tu regardes les historiques que j'ai cité, ce sont des rapports prix/revenus et prix/loyer. Le rapport prix/loyer prend en compte le phénomène que tu énonces puisque si les prix étaient justifiés par des aspects démographiques et que les appartements valaient vraiment le prix qu'ils sont vendus, alors le prix à la location devrait suivre la même tendance.
Hors même si les prix à la location sont élevés à Paris, c'est sans commune mesure avec les prix à l'achat. Prenons un appartement de 60m² dans le 9ème arrondissement. Le loyer sera d'environ 1500€ hors charge et l'achat environ 450 000€ (c'est "à peu prêt" ce qu'on observe en ce moment). Cela fait 300 loyers pour acheter l'appartement ou encore 4% brut de rendement annuel si tu le loues à quelqu'un (ce qui doit laisser 2% une fois les taxes et impots payés) !! C'est complètement déraisonnable ! Si Paris est si demandée, pourquoi ne pas louer 2500€/mois ? (la réponse étant simplement "parce que ça ne les vaut pas")

[Kios Askoner]

Prenons un appartement de 70m² dans le 9ème arrondissement. Le loyer sera d'environ 1500€ hors charge

Ah moi qui suit en recherche en ce moment, si tu en as comme çà à la location dans le 9° je suis preneur

http://www.pap.fr/annonce/locations-app ... s-par-page

pour info...

edit : je voulais dire 60m² (vu que pour 450k€, on ne trouve pas non plus de 70m² dans le 9ème).

[Thalyn]

"Le loyer sera d'environ 1500€ hors charge et l'achat environ 450 000€ (c'est "à peu prêt" ce qu'on observe en ce moment). Cela fait 300 loyers pour acheter l'appartement" soit 25 ans de crédit, arrondis à 30 pour la forme (cout du crédit/travaux/notaire).

Ca répond à Catharina, les gens préfèrent foutre 1500€ par mois dans un logement à eux, que 1500€ de loyer pour au final ne rien posséder. le véritable indice du facteur d'achat n'est pas tant le prix que les taux d’intérêts, qui étaient historiquement bas et donc propices à l'achat en 2010.

[Kios Askoner]

"Le loyer sera d'environ 1500€ hors charge et l'achat environ 450 000€ (c'est "à peu prêt" ce qu'on observe en ce moment). Cela fait 300 loyers pour acheter l'appartement" soit 25 ans de crédit, arrondis à 30 pour la forme (cout du crédit/travaux/notaire).

Ca répond à Catharina, les gens préfèrent foutre 1500€ par mois dans un logement à eux, que 1500€ de loyer pour au final ne rien posséder. le véritable indice du facteur d'achat n'est pas tant le prix que les taux d’intérêts, qui étaient historiquement bas et donc propices à l'achat en 2010.

Je sais pas comment tu comptes mais chez moi pour payer 300 loyers avec un crédit sur 25 ans il faut un crédit à 0%. Avec un taux à 4.5% (ce qui est relativement bas sur 25 ans), il faut 2500€ par mois. Hors sur ces 2500€, il y a largement 1500€ qui ne vont pas dans l'amortissement de ton appart.
Au final je préfère mettre 1500€ dans un loyer + 1000€ dans un quelque chose que je possède tout de suite plutôt que dans un appart que je posséderai dans 25 ans

[Thalyn]

d'ou mon : "arrondis à 30 pour la forme (cout du crédit/travaux/notaire)" et en fait ton appart tu le possède a la signature, c'est l'argent pour l'acheter que tu ne possède pas techniquement. après de toute façon les gens font ce qu'ils veulent mais un loyer à 1500€ c'est toujours 1500€ qui sortent de ta poche pour rien tous les mois.

[Kios Askoner]

d'ou mon : "arrondis à 30 pour la forme (cout du crédit/travaux/notaire)" et en fait ton appart tu le possède a la signature, c'est l'argent pour l'acheter que tu ne possède pas techniquement. après de toute façon les gens font ce qu'ils veulent mais un loyer à 1500€ c'est toujours 1500€ qui sortent de ta poche pour rien tous les mois.

Sauf qu'avec tes 5 ans de rabe tu vas peut-être financer tes travaux et tes frais de notaire mais certainement pas ton crédit.

Pour info avec 1500€/mois et un taux à 4.5%, ta capacité d'emprunt est la suivante :
20 ans : 237k€
25 ans : 269k€
30 ans : 296k€
50 ans : 357k€
100 ans : 395k€
150 ans : 399k€
Je pense que je peux m'arrêter là pour que tu vois la limite de ton raisonnement sur une telle somme

[Thalyn]

ha putain ! j'ai oublié l'apport en me basant sur mon crédit ... désolé !

a ce tarif la effectivement faut viser le 2 pièces a 250K€ :s et encore j'ai pas regardé l’évolution du marché depuis 1 an, donc a moins de taper dans le 18/19/20 pas sur de trouver si facilement à ce tarif la :/

[Klame]

Je vous laisse totalement le jugement de la situation de l'immobilier car autant d'un point de vue pratique (pas encore de logement) que théorique (d'après mes algorithmes, le logement optimale serait une grande pièce de 675 000 km² avec 65 millions de lits dedans ) je n'ai pas les outil pour juger moi-même a grande échelle. Mais je réagissais initialement au coup du "3m² pour 30k €" : étant donné le contexte, c'est normal et ce n'est pas d'après moi cet exemple qui peut permettre de remettre en cause la validité des prix de l'immos. SAUF si la moitié du volume de la pièce est indisponible a cause du toit


Ce point mis à part je vous lis avec attention car je suis justement en train de réfléchir à l'achat dans Paris.

[Kios Askoner]

J'aime bien ce site : http://www.bulle-immobiliere.org

Même si le titre révèle un certain parti pris, les études de cas sont bien détaillées.
J'apprécie surtout la façon de calculer qui pour une fois est prend tous les facteurs en comptes.